Реквизиты акций
Стандарты выпуска акций
Обыкновенная акция
Привилегированная акция
Государственная акция
Дивиденд
Жилье и финансы
Понятие сделки
Купля-продажа квартир
Обмен квартир
Дарение
Особенности дарения квартир
Регистрация сделок по жилью
Советы по сделкам
Выводы по сделкам жилья
Ипотека и ипотечный кредит
Развитие ипотечного кредитования
История ипотеки
Законодательства об ипотеке
Ипотека как форма залога
Отношения при залоге
Залогодержатели и третьи лица

 новости

Жилья будет меньше из-за финансового кризиса.

жильеНаступивший мировой финансовый кризис на рынке недвижимости заставил застройщиков предложить клиентам новые привлекательные схемы сотрудничества, например, такие как приобретение жилья в рассрочку.

Застройщики больше не скрывают, что в отрасли сегодня полная неразбериха и покупатели практически покинули рынок. Процессы, которые происходят, иначе, чем кризис, охарактеризовать сложно.

Прекращается разработка новых проектов, останавливаются объекты, сооружение которых находится на завершающей стадии. Сокращается штат компаний, уменьшается объем заказов в смежных отраслях - металлургической, производстве строительных материалов, машиностроительной и др.

Причин такой ситуации три. Первая - повышение кредитных ставок и сокращение банковского ипотечного кредитования - как непосредственно инвесторов, так и самих застройщиков. Вторая - резкие колебания курса доллара в условиях мирового финансового кризиса, что смущает инвесторов и создает атмосферу нестабильности. Третья - повышение себестоимости жилья. Влияние мирового финансового кризиса добавляет масла в огонь.

На сегодня покупатели предпочитают ждать, пока компании снизят цены. Последние же, в свою очередь, замораживают начатые объекты с целью удержать расценки на существующем уровне.  Застройщики заявляют, что раньше на заемные у банков деньги в столице приобреталось более 60–70% квартир и остановка ипотечного конвейера свела к минимуму сделки по их купле-продаже, которых из-за высоких цен было не так и много.

Согласно признанию самих строителей и девелоперов в данный момент уровень продаж даже в крупных компаниях снизился на 50–60% по сравнению с прошлыми годами, а некоторые небольшие и средние фирмы и вовсе остались без инвесторов.

Сейчас банки действительно отказывают в кредитовании застройщикам либо предлагают займы под проценты, которые сводят к минимуму инвестиционную привлекательность проекта.

В итоге несладко приходится даже наиболее солидным компаниям. Кроме того, объемы строительства и выполнение работ собственными силами уменьшились на 30% - катастрофически не хватает средств, чтобы возводить объекты при отсутствии частных инвесторов.

Эксперты считают, что если еще летом большинство застройщиков надеялись выйти из кризиса и вернуть покупателя, то сегодня их настроения более пессимистичные.

Снижение цен варьировалось от 5 до 12% (в зависимости от площади квартиры, политики компании-застройщика, количества комнат и т. п.). Самые большие скидки ожидали тех, кто готов был сразу заплатить всю сумму приобретаемой недвижимости. Однако эти усилия не принесли результатов, поскольку у большей части покупателей сейчас нет средств на приобретение квартиры даже на 10% дешевле ее изначальной стоимости. Те же, кто располагает необходимыми финансовыми ресурсами, ожидают более значительного удешевления жилья.

Некоторые застройщики предлагали бесплатно оборудовать апартаменты бытовой техникой или встроенной мебелью. Но это все равно мало помогло, поскольку банки сегодня не дают ипотечные кредиты под строящиеся объекты, а собственных накоплений у большинства потенциальных клиентов первичного рынка недвижимости не хватает.

Большинство компаний свернули свои широкомасштабные рекламные акции и стали уделять повышенное внимание минимизации расходов. В частности, с наступлением осени они начали экономить на зарплате и массово сокращать работников отделов рекламы и PR. Многие девелоперы перевели сотрудников отделов продаж на процент от сделок, которых сейчас очень мало. На некоторых стройплощадках уже начали увольнять даже подсобников и мастеров, задерживать зарплату.

У любой, даже самой крупной компании существуют минимальные ежемесячные расходы на ведение проекта, которые должны покрываться средствами, полученными от продаж квартир.

В итоге эксперты солидарны во мнении, что кризис на рынке недвижимости с наступлением осени вступил в горячую стадию.

Согласно прогнозу до конца 2008 г. в столице будет сдано не более 0,8–1 млн кв. м жилья, в то время как в прошлом году этот показатель составлял 1,4 млн кв. м. Это обусловлено падением платежеспособного спроса и, следовательно, замедлением темпов строительства ввиду нехватки собственного оборотного капитала у большинства фирм.

В этом году в стране выпуски строительных облигаций и их эмитенты изначально имеют очень невысокие, преимущественно спекулятивные рейтинги, поэтому ожидается рост числа дефолтов.

Ценовой парадокс

Интересно, что критическая ситуация на рынке, отсутствие покупателей, спроса и возможности кредитоваться никак не отразились на стоимости первичного жилья. Последние полгода, невзирая на сложности и останавливающиеся стройки, девелоперы упорно держат цены на прежних позициях, а иногда даже повышают их.

Хотя стоимость и не падает, на столичном рынке значительно увеличилось предложение ранее дефицитного малогабаритного жилья и появились крайне дешевые варианты.

Средние же цены по рынку, по мнению абсолютного большинства компаний, снижаться не будут, а в свете резкого повышения курса доллара, вполне возможно, скоро снова взлетят.

Слухи о снижении стоимости первички не оправданы и реальных изменений в этой сфере в обозримом будущем не предвидится, поскольку дорожают стройматериалы и энергоносители, напрямую влияющие на цену квартир. Замораживание строительства приведет к тому, что по окончании кризиса на рынке возникнет дефицит жилья и, как следствие, повышение его стоимости.

Последствия же резкого изменения курса доллара на фоне надвигающегося финансового и банковского кризиса приведет к оттоку вкладов (люди опасаются, что банки ограничат или прекратят выдачу депозитов) и вложению этих средств в готовую недвижимость.

Перспективные решения

Говоря о возможных путях выхода из кризисной ситуации, застройщики прежде всего уповают на произошедшее резкое повышение курса доллара и грядущие выборы в стране. Однако денежные потоки лиц, принявших решение о снятии своих депозитов или о реализации доллара на пике его цены, помогут активизировать продажи лишь тем компаниям, которые уже на 90–100% достроили свои дома (а у них и так ситуация более благоприятная по сравнению с конкурентами).

Между тем эксперты считают, что и для фирм, находящихся в начале или в середине процесса строительства объектов, есть варианты выхода из кризиса.

Специалисты полагают, что для застройщиков, работающих в нише эконом-класса, есть и другие варианты выходы из ситуации. Так, крупные организации могут достраивать объект за свои средства и продавать его уже готовым, что значительно увеличит количество покупателей, сроки реализации всего проекта, и сделает его весьма рентабельным. Так, например, уже поступила донецкая FAD, которая объявила о том, что прекращает прием ресурсов от частных инвесторов и, достроив сооружение за свои деньги, будет продавать квартиры после сдачи дома в эксплуатацию.

Компании, которые не имеют достаточно денег для окончания строительных работ своими силами, могут либо найти альтернативный источник инвестирования (например состоятельного партнера), либо попытаться взять банковский кредит на более оптимальных, чем среднерыночные, условиях. Возможно, стоит подумать о продаже проекта более солидной организации.

Кроме того, по мнению девелоперов, в условиях кризиса застройщикам может помочь сотрудничество с крупными банками и предоставление своим клиентам всевозможных рассрочек и кредитов. Практика показывает, что весьма плодотворной для привлечения покупателей является помощь строительной компании в оформлении и получении займа на покупку квартиры.

Ну и, кроме того, абсолютно все эксперты сходятся во мнении, что государство могло бы помочь компаниям в условиях кризиса.

В своем обращении представители компаний также потребовали от государства снять двухгодичное ограничение на учет имущественных прав на жилую недвижимость для обеспечения займа и пересмотреть политику банков относительно резервирования капитала коммерческих банков при кредитовании физлиц под покупку квартир. Эти меры, уверены застройщики, должны существенно удешевить ипотеку.

Солидарны с коллегами и девелоперы. Они констатируют, что для привлечения клиентов усилий одних застройщиков уже явно недостаточно. Необходимо, чтобы правительство приняло меры по улучшению ситуации на кредитном рынке. “Увеличение объемов предоставления займов населению и снижение их стоимости - реальный шанс увеличить продажи первичного жилья”, - утверждают строители.


©2007-2010 Forex-ALL. All rights reserved